Een portal die duizenden vastgoedadvertenties weergeeft, garandeert niets over hun betrouwbaarheid. De echte filtering begint met technische controles die de meeste zoekinterfaces niet vergemakkelijken, te beginnen met de wettelijke conformiteit van de weergegeven diagnoses.
Geldigheid van de DPE in vastgoedadvertenties: het filter dat portals niet toepassen
Sinds 1 januari 2025 zijn DPE’s die vóór 1 juli 2021 zijn uitgevoerd, vervallen, ook al is de theoretische geldigheidsduur nog niet verstreken. We zien nog regelmatig advertenties die een oude diagnose zonder update herhalen. Een goed dat wordt weergegeven met een DPE van vóór deze datum moet onmiddellijk een reflex tot controle opwekken.
Bij de aankoop van een appartement stopt de vraag niet bij de individuele DPE. Sinds 1 januari 2026 is de collectieve DPE verplicht voor alle wooncomplexen, ongeacht hun grootte. Het aanvragen van dit document maakt het mogelijk om de gegevens van de eenheid te vergelijken met de algehele prestaties van het gebouw en om eventuele werkzaamheden die in de algemene vergadering zijn goedgekeurd te anticiperen.
Op de huurmarkt is de druk nog directer. Woningen met een classificatie G vallen nu onder het verhuurverbod dat is voorzien door de wet Klimaat en Veerkracht. Een huuradvertentie met een DPE met classificatie G moet worden gecontroleerd op de juridische status van de huurovereenkomst. Als de eigenaar een nieuw huurcontract aanbiedt, is de verhuur in principe geblokkeerd.
We raden aan om de DPE niet alleen als een eenvoudige indicator van thermisch comfort te beschouwen, maar als een filter voor de betrouwbaarheid van de advertentie zelf. Een advertentie zonder geldige DPE of met een verouderde diagnose geeft op zijn minst een gebrek aan zorgvuldigheid van de aanbieder aan.
Risico-inventarisatie en wettelijke vermeldingen: controleer wat de advertentie omzeilt
Vastgoedportals structureren hun filters rond prijs, oppervlakte en locatie. De wettelijke informatie over natuurlijke, mijnbouw- of technologische risico’s komt vaak op de tweede plaats. Voor onroerend goed dat zich in een blootgesteld gebied bevindt, moet de advertentie deze vermelding echter bevatten.
Het is mogelijk om deze controle aan te vullen of te verifiëren met behulp van de openbare tool ERRIAL, die het mogelijk maakt om een risico-inventarisatie op basis van het adres van het goed te verkrijgen. Deze kruisverwijzing is bijzonder nuttig wanneer de advertentie vaag blijft over de omgeving van de woning of wanneer de verkoper niet spontaan de lasten vermeldt.
Wanneer u onroerend goed vergelijkt tussen verschillende platforms, vormt de aanwezigheid of afwezigheid van deze wettelijke informatie een betrouwbare indicator van de ernst van de advertentie. Een portal die de invoer van deze gegevens van zijn adverteerders vereist, filtert mechanisch een deel van de onnauwkeurige aanbiedingen. Om toegang te krijgen tot onroerend goed op Mr Annonce, blijft de aanpak hetzelfde: controleer systematisch de volledigheid van de weergegeven informatie voordat u contact opneemt.
De punten om te controleren voordat u een adverteerder contacteert
- De datum van de DPE: een diagnose van vóór 1 juli 2021 is sinds januari 2025 niet meer geldig, ongeacht wat de advertentie aangeeft
- De vermelding van de energieklasse en de klimaatklasse (GES): hun afwezigheid in een verkoop- of huuradvertentie vormt een tekortkoming aan de wettelijke verplichtingen
- De staat van de risico’s: onafhankelijk te verifiëren via ERRIAL, het maakt het mogelijk om opzettelijke of onopzettelijke omissies te detecteren
- De consistentie tussen de aangekondigde oppervlakte en de wettelijke bewoonbare oppervlakte (Carrez-wet voor een eenheid in een copropriété)
Vastgoedadvertenties tussen particulieren: signalen van oplichting herkennen
De markt tussen particulieren brengt een specifiek risico met zich mee. De afwezigheid van een professionele tussenpersoon verwijdert een eerste niveau van controle. Huurfraude komt nog steeds vaak voor op algemene platforms, met terugkerende patronen: verzoek om een overboeking voor het bezoek, identiteitsdiefstal van de eigenaar, foto’s die van andere advertenties zijn gehaald.
Een effectieve reflex is om een omgekeerde zoekopdracht voor de foto’s van de advertentie uit te voeren. Als dezelfde beelden op verschillende sites verschijnen met verschillende locaties of prijzen, is de advertentie frauduleus.
We merken dat portals die gespecialiseerd zijn in vastgoed doorgaans strengere controles toepassen dan algemene advertentiesites. De controle van de identiteit van de adverteerder, de verplichting om diagnoses in te vullen en de moderatie van inhoud variëren sterk van platform tot platform.
Wat een betrouwbare portal onderscheidt van een eenvoudige aggregator
Een portal die de invoer van het DPE-nummer vereist, die de wettelijke vermeldingen weergeeft en die de identiteit van de aanbieder controleert, biedt een veiligere omgeving. Daarentegen stelt een site die een advertentie publiceert zonder enige diagnose of wettelijke vermelding de gebruiker bloot aan mogelijk niet-conforme, zelfs fictieve aanbiedingen.
De gratis publicatie is geen indicator van kwaliteit. Wat telt, is het niveau van eisen dat aan de adverteerder wordt gesteld op het moment van indienen.
Bronnen combineren om uw vastgoedonderzoek te betrouwbaarder te maken
Geen enkele portal centraliseert de volledige markt. Exclusieve mandaten verschijnen alleen op de website van het bemiddelingsbureau. Sommige onroerende goederen worden alleen verspreid via regionale platforms of specifieke netwerken.
De meest effectieve strategie is om verschillende soorten bronnen te combineren:
- Nationale portals met een groot publiek, die een aanzienlijk volume bieden maar een variabele kwaliteit van advertenties
- Websites van vastgoedkantoren, waar de advertenties doorgaans completer zijn en door een professional zijn gecontroleerd
- Specialistische advertentiesites, die zich positioneren tussen de algemene en de professionele portal
Deze kruisverwijzing maakt het mogelijk om inconsistenties op te sporen. Een goed dat voor een prijs die duidelijk onder de lokale markt ligt op slechts één platform wordt weergegeven, zonder diagnose en met foto’s van lage kwaliteit, verzamelt de alarmsignalen.
De consistentie van een advertentie op meerdere bronnen controleren blijft het beste anti-oplichtingsfilter dat beschikbaar is voor een particulier. De tijd die in deze stap wordt geïnvesteerd, voorkomt onnodige verplaatsingen en reële financiële risico’s, ongeacht of het project een aankoop, een huurinvestering of een eenvoudige huur betreft.
